特定事業用宅地 貸付事業用宅地 小規模宅地の減額特例

不動産相続コンサルタントのブログ@東京多摩

小規模宅地の評価減制度②自宅以外の敷地の取扱い

読了までの目安時間:約 6分

 

小規模宅地の減額特例の適用対象となるのは、被相続人の自宅敷地だけではありません。

 

たとえば、被相続人が商売をしていたお店の敷地や、経営する会社の敷地として使用されていた土地については、その敷地を相続する相続人が被相続人の事業を引き継ぐなどの一定の要件を満たせば、「特定事業用宅地」として、その敷地のうち400㎡までの部分について80%の減額を受けることが可能です。

 

ただし、ここでいう「特定事業用宅地」には、賃貸アパートマンションや貸家の敷地、貸し駐車場などの「不動産賃貸業」としての土地は含まれません。

 

 

特定事業用宅地とは?

 

400㎡までの部分について80%の減額が受けられる特定事業用宅地に該当する敷地とは、被相続人本人が個人事業主として事業を行っていた店舗や事務所の敷地を指し、この敷地を特定の相続人が相続した場合に限り、適用が受けられます。

 

なお、この場合の特例の適用が受けられる相続人とは、

 

    • その敷地の上で営まれていた被相続人の事業を承継し、
    • かつ、申告期限まで事業を継続し、
    • かつ、申告期限までその敷地を継続保有

 

していた場合の相続人が対象となります。

 

よって、この特例対象者以外の相続人がその敷地を相続しても、減額は一切受けられず、特例対象者とそれ以外の相続人が共有でその敷地を相続した場合は、特例対象者が相続した分のみ適用が受けられます。(特定居住用宅地と同様です)

 

 

アパートや月極駐車場の敷地は50%減額です

 

同じ事業でも、アパートや貸家の貸し付けといった、いわゆる「不動産賃貸業」を行っている敷地は、「貸付事業用宅地」として特定事業用宅地とは区別されています。

 

これは不動産賃貸業の規模には関係なく、たとえ事業的規模で不動産の貸付業を行っていたとしても、その敷地は貸付事業用宅地となり、特定事業用宅地となることはありません。

 

さらに、貸付事業用宅地の場合は、特定事業用宅地と違って、特例対象者が相続した場合でも、200㎡までの部分について50%の減額した受けられません。

 

なお、この場合の特例対象者は、

 

    • アパートや貸家、月極駐車場など不動産賃貸業を承継し
    • かつ、申告期限まで事業を継続し、
    • かつ、申告期限までその敷地を継続保有


していた場合の相続人となります。

 

したがって、その宅地を相続した相続人が、申告期限までにその宅地を売却したり、不動産賃貸を止めてしまったりすると、200㎡までの部分について50%の減額を受けることができなくなりますので注意が必要です。

 

【構築物のない青空駐車場は貸付事業用宅地とならない!?】

小規模宅地の減額特例の対象となる宅地は、そもそも建物または一定の構築物の敷地であることとされています。

青空駐車場が該当するか否かで問題になるケースがありますが、その駐車場がコンクリート敷きであるとかアスファルト敷きであるなど、一定の構築物の敷地となっていればよいのですが、単にロープでラインを引いただけのものや砂利敷きの駐車場は、構築物の敷地として認められるのは難しいようです。

 

相続開始時点で空家だったりアパートに空室がある場合。たとえば、貸室10室のアパートのうち、相続開始の時点ではたまたま2室が空室であったような場合はどうなるでしょうか?
相続開始時点において、一戸建貸家の入居者が退出していいて空家となっていた場合には、そもそも不動産賃貸業の敷地ではない状態なので、貸付事業用宅地とはなりません。また、アパートの場合、その賃貸に関して募集広告や仲介業者に入居者の募集を依頼するなどして賃貸する意志が客観的に認められる場合には、たまたま相続開始時点で空室があったに過ぎないとして、その敷地すべてを貸付事業用宅地と考えて差し支えないものと考えられています。

 

 

 

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